Quy tắc cũ: Thanh toán trước, rồi mới xin visa
Trước tháng 2/2026, Golden Visa đòi hỏi nhà đầu tư phải chứng minh đã thanh toán ít nhất 50% giá trị bất động sản hoặc tối thiểu AED 1 triệu tiền mặt. Điều này có nghĩa là nếu bạn mua nhà AED 2 triệu bằng thế chấp, bạn phải đã trả AED 1 triệu tiền mặt mới đủ điều kiện. Quy tắc này khiến nhiều nhà đầu tư phải chờ lâu hoặc bỏ cuộc vì không có sẵn số tiền lớn.
Thay đổi tháng 2/2026: Giá trị được chứng thực là điều kiện duy nhất
Kể từ tháng 2/2026, yêu cầu cũ về thanh toán 50%/AED 1 triệu trước đã bị xóa, bất động sản thế chấp và off-plan được tính miễn là giá trị được chứng thực đạt AED 2 triệu. Điều này có nghĩa là bạn có thể:
- Mua bất động sản off-plan (chưa xây xong) với thanh toán ban đầu thấp hơn
- Sử dụng thế chấp ngân hàng để tài trợ phần lớn giá mua
- Áp dụng ngay khi hợp đồng ký xong, không cần chờ thanh toán toàn bộ
Bất động sản thế chấp và off-plan được tính miễn là giá trị được chứng thực đạt AED 2 triệu, với điều kiện ngân hàng hoặc nhà phát triển cấp giấy chứng nhận không phản đối.
Điều cần cẩn trọng: Giá trị được chứng thực, không phải giá mua
Đây là điểm dễ gây nhầm lẫn. Bạn phải có bất động sản được định giá bởi Sở Đất Dubai (DLD) đạt AED 2 triệu trở lên. Giá trị này không phải giá bạn trả mua, mà là giá định giá chính thức của chính phủ. Nếu bạn mua nhà AED 1.8 triệu nhưng DLD định giá AED 2.1 triệu, bạn vẫn đủ điều kiện. Ngược lại, nếu giá định giá thấp hơn AED 2 triệu, bạn không đủ điều kiện dù đã trả tiền.
Ai được lợi nhất?
Thay đổi này giúp ba nhóm nhà đầu tư:
- Người mua off-plan: Có thể xin visa ngay khi ký hợp đồng, không cần chờ bàn giao
- Người dùng thế chấp: Không cần có AED 1 triệu tiền mặt sẵn sàng; có thể vay từ ngân hàng
- Người mua nhiều bất động sản nhỏ: Có thể cộng giá trị các bất động sản để đạt ngưỡng AED 2 triệu
Tuy nhiên, ngưỡng đầu tư bất động sản đã được nâng lên $544,000 (AED 2 triệu) cho các đơn vị hoàn thiện — cao hơn so với một số chương trình khác ở khu vực.
Quy trình xin visa không đổi
Nhà đầu tư lấy giấy chứng thực giá trị, nộp đơn qua kênh ICP/GDRFA, hoàn thành khám sức khỏe và sinh trắc học, rồi nhận cư trú 10 năm có thể gia hạn với quyền bảo trợ vợ/chồng, con cái và nhân viên gia đình, không cần nhà tài trợ và không có yêu cầu cư trú tối thiểu để giữ visa.
Tại sao thay đổi này quan trọng?
Trước đây, Golden Visa chỉ dành cho nhà đầu tư có sẵn vốn lớn. Giờ đây, bất cứ ai có thể vay tiền từ ngân hàng để mua bất động sản đủ giá trị đều có thể xin. Điều này mở rộng thị trường và tăng số lượng hồ sơ. Tuy nhiên, nó cũng có nghĩa là ngân hàng sẽ kiểm tra kỹ hơn — bạn cần chứng minh khả năng trả nợ, không chỉ giá trị bất động sản.