Approvals tăng gần gấp đôi
Theo Bộ Di trú và Tị nạn Hy Lạp, 8,879 Golden Visa approvals được cấp năm 2025 — gần gấp đôi 4,535 của năm 2024. Từ tháng 3/2025 đến tháng 3/2026, 13,127 investor permits được hoàn thành. Tính đến tháng 12/2025, 79,056 valid Golden Visa permits đang có hiệu lực (27,786 investors + 51,270 family members).
Sự tăng trưởng này không ngẫu nhiên. Spain và Malta đều đóng chương trình của mình — để lại Greece là chương trình chính duy nhất cấp định cư EU qua bất động sản. Khi cửa khác đóng, dòng vốn chảy vào Hy Lạp.
Nhà đầu tư Thổ Nhĩ Kỳ tăng 153%, vượt qua Ấn Độ
Sự thay đổi trong thành phần nhà đầu tư rất đáng chú ý. Turkish investor permits rose 153% to move into second place behind China. Cụ thể, permits từ Thổ Nhĩ Kỳ tăng từ 1,067 lên 2,698 trong một năm (+153%), khiến Thổ Nhĩ Kỳ trở thành nhóm lớn thứ hai tính đến tháng 2/2026.
Điều này có ý nghĩa: Thổ Nhĩ Kỳ, một quốc gia có nền kinh tế phát triển và lực mua mạnh, đang chọn Hy Lạp thay vì các chương trình khác. Người Việt đang xem xét chương trình này nên biết rằng họ sẽ cạnh tranh với nhà đầu tư từ Thổ Nhĩ Kỳ, Trung Quốc, và các quốc gia khác — điều này có thể ảnh hưởng đến tính sẵn có của bất động sản và giá cả.
Giá nhà tăng 7.8%, nhưng không đều khắp
Bank of Greece data shows apartment prices rose 7.8% on average in 2025. Thessaloniki (9.6%) outpaced Athens (6.2%); growth continued at a more moderate 5.7% in Q1 2026.
Tuy nhiên, giá không tăng đều. Athens' southern suburbs are the country's most expensive at €4,125/m², with Vouliagmeni topping the market at €7,500/m². Ngược lại, West Athens' Peristeri remains at €2,120/m² — an entry-level opportunity riding a metro-led regeneration.
Điều này quan trọng: nếu bạn mua ở khu sang như Vouliagmeni, bạn đã trả giá cao. Nếu bạn chọn khu đang phát triển như Peristeri, bạn có cơ hội mua rẻ hơn, nhưng cần hiểu rõ rủi ro và tiềm năng của khu vực đó.
Lợi suất cho thuê vẫn hấp dẫn
Greece averages a 4.4% gross rental yield; Athens leads the major cities at 5.4%. One-bed flats in the regenerating central district of Kipseli reach 7.3%. Piraeus posted the fastest rent growth in Attica, up 19.4% in a year.
Tuy nhiên, cần cẩn trọng: Golden Visa properties cannot be let short term through sharing-economy platforms. Nếu bạn dự định mua để cho thuê qua Airbnb hay Booking, bạn không thể làm điều đó với bất động sản Golden Visa. Chỉ cho thuê dài hạn (tối thiểu 6 tháng) mới được phép.
Điều cần cẩn trọng: Giá đã tăng, và thị trường đang nóng
Sự tăng trưởng nhanh chóng này có mặt tối. Major markets — Athens, Glyfada, Voula, Crete, Thessaloniki — continue to show year-over-year price increases driven by foreign demand and limited supply.
Khi nhu cầu cao và cung hạn chế, giá sẽ tăng. Người mua muộn sẽ trả giá cao hơn. Nếu bạn đang cân nhắc, cần tính toán kỹ: bạn mua để định cư hay để đầu tư? Nếu là đầu tư, lợi suất 4-5% có đủ để bù đắp rủi ro tỷ giá và chi phí sở hữu không?
Thêm nữa, Greece has operated a VAT suspension on some unsold new builds that has been extended through the end of 2026. The treatment materially changes the all-in acquisition cost. Điều này có nghĩa là nếu bạn mua new build, bạn có thể tiết kiệm được, nhưng deadline là cuối 2026. Sau đó, VAT sẽ áp dụng bình thường.