Bất động sản là tuyến quen nhất với người Việt khi nghĩ về đầu tư nước ngoài. Nhưng đây cũng là mảng có nhiều giới hạn pháp lý mà tài liệu bán hàng ít nêu.
Bốn nhóm giới hạn thường gặp
Giới hạn theo loại tài sản. Nhiều nước cho người nước ngoài mua căn hộ nhưng hạn chế mua đất, nhà gắn liền với đất, hoặc đất nông nghiệp.
Giới hạn theo khu vực. Có nước cấm hoặc hạn chế người nước ngoài mua ở vùng biên giới, vùng có ý nghĩa quốc phòng, hoặc một số đảo.
Giới hạn theo tỷ lệ trong dự án. Một số nước quy định người nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa một tỷ lệ nhất định số căn trong một toà nhà. Hết hạn mức là không mua được, dù dự án còn hàng.
Yêu cầu phê duyệt trước. Có nơi giao dịch cần được cơ quan nhà nước chấp thuận trước khi hoàn tất, và quá trình này mất thời gian, có thể bị từ chối.
Bốn nhóm này khác nhau hoàn toàn giữa các nước, và có thể thay đổi. Đây là lĩnh vực phải hỏi luật sư địa phương, không phải hỏi người bán dự án.
Bất động sản dùng cho hồ sơ cư trú: thêm một lớp điều kiện
Nếu mục đích mua nhà là để đủ điều kiện một chương trình cư trú, có thêm các ràng buộc riêng của chương trình:
Ngưỡng giá tối thiểu, và ngưỡng này có thể khác nhau theo vùng. Hy Lạp là ví dụ rõ: giá theo vùng, từ khoảng 250.000 EUR ở một số vùng di sản tới 800.000 EUR ở vùng nhu cầu cao.
Thời gian phải giữ. Chương trình thường yêu cầu giữ tài sản nhiều năm. Bán sớm có thể mất tư cách cư trú.
Loại tài sản được tính. Không phải bất động sản nào cũng đủ điều kiện. Có chương trình chỉ tính nhà ở, không tính đất trống hay tài sản thương mại.
Giới hạn về cho thuê. Đây là ràng buộc mới và nhiều người chưa biết: Hy Lạp đã cấm cho thuê ngắn hạn kiểu Airbnb với bất động sản dùng để xin golden visa, vi phạm bị phạt 50.000 EUR kèm thu hồi giấy phép cư trú.
Nếu kế hoạch của anh chị là mua nhà rồi cho thuê ngắn hạn để bù chi phí, ràng buộc này làm thay đổi hẳn phép tính.
Ba chi phí ngoài giá mua
Thuế và phí giao dịch. Thuế chuyển nhượng, phí công chứng, phí đăng bộ, phí luật sư. Tổng có thể là một tỷ lệ đáng kể trên giá mua, và ở một số nước người nước ngoài chịu mức cao hơn người bản địa.
Chi phí giữ tài sản. Thuế tài sản hằng năm, phí quản lý toà nhà, bảo hiểm, bảo trì. Với tài sản phải giữ nhiều năm, đây là khoản định kỳ cần tính vào tổng chi phí chương trình.
Chi phí khi bán. Thuế lãi vốn, và ở một số nước người nước ngoài chịu mức khác. Cần biết trước khi mua, không phải khi muốn bán.
Mặt bất lợi cần cân nhắc
Không thanh khoản trong thời gian bắt buộc giữ. Vốn nằm trong một tài sản không bán được trong nhiều năm. Nếu cần tiền gấp trong thời gian đó, đây là vấn đề thật.
Rủi ro giá. Bất động sản ở các thị trường golden visa từng tăng mạnh vì chính dòng vốn của các chương trình đó. Khi chương trình đóng hoặc siết, dòng vốn đó dừng. Tây Ban Nha đóng golden visa tháng 4/2025 với lý do chính là đầu tư nước ngoài đẩy giá nhà — điều đó cũng hàm ý gì đó về nguồn gốc mức giá.
Chương trình có thể đổi điều kiện giữa đường. Bồ Đào Nha bỏ tuyến bất động sản năm 2023. Người đã mua nhà theo tuyến cũ giữ được tư cách, nhưng người đang tính mua thì mất phương án.
Quản lý từ xa. Sở hữu bất động sản ở nước không sống nghĩa là phụ thuộc vào công ty quản lý. Chi phí và chất lượng khác nhau rất nhiều.
Bốn câu nên hỏi trước khi đặt cọc
Người nước ngoài có được mua loại tài sản này ở khu vực này không, và cần phê duyệt gì?
Tài sản này có đủ điều kiện cho chương trình cư trú tôi đang nhắm không, và ai xác nhận điều đó?
Tôi phải giữ bao lâu, và có được cho thuê không, hình thức nào?
Tổng chi phí giao dịch và chi phí giữ hằng năm là bao nhiêu?
Hai câu đầu nên hỏi luật sư địa phương độc lập, không hỏi bên bán dự án. Chi phí thuê luật sư rất nhỏ so với giá trị giao dịch, và đây là chỗ tiết kiệm sai chỗ nhất.
Chúng tôi không bán bất động sản và không nhận hoa hồng từ dự án. Điều đó không làm chúng tôi đúng hơn, nhưng nó giải thích vì sao bài này liệt kê giới hạn thay vì liệt kê dự án.