Khi một chính phủ đóng chương trình golden visa vì lý do giá nhà, họ đang nói một điều mà người mua nên nghe: một phần mức giá hiện tại đến từ chính dòng vốn của chương trình đó.
Chuyện đã xảy ra
Tây Ban Nha đóng golden visa ngày 03/04/2025. Thủ tướng Pedro Sánchez nêu lý do là khả năng chi trả nhà ở, kèm số liệu: người không thuộc Liên minh Châu Âu đã mua khoảng 27.000 bất động sản trong năm 2023, phần lớn để cho thuê ngắn hạn.
Bồ Đào Nha bỏ tuyến bất động sản khỏi golden visa từ tháng 10/2023 với lý do tương tự. Giá thuê ở Lisbon và Porto tăng khoảng 40 tới 60% trong giai đoạn 2020–2025.
Hy Lạp không đóng chương trình nhưng làm ba việc: nâng ngưỡng giá theo vùng, chia giá thành nhiều bậc từ khoảng 250.000 EUR ở vùng di sản tới 800.000 EUR ở vùng nhu cầu cao, và cấm cho thuê ngắn hạn với bất động sản dùng xin golden visa.
Ba nước, ba cách phản ứng, cùng một nguyên nhân.
Cơ chế đơn giản hơn vẻ ngoài
Chương trình golden visa tạo ra một nhóm người mua không nhạy cảm với giá theo cách người mua thông thường nhạy cảm.
Người mua để ở so sánh giá với thu nhập của mình. Người mua để đủ điều kiện cư trú so sánh giá với giá trị của tấm thẻ cư trú. Nếu ngưỡng chương trình là 500.000 EUR, thì một căn 500.000 EUR và một căn 400.000 EUR không phải hai lựa chọn — chỉ căn đầu dùng được.
Hệ quả: giá dồn lên quanh ngưỡng của chương trình, và các bất động sản vừa đúng ngưỡng được định giá theo nhu cầu cư trú chứ không theo giá trị sử dụng.
Ba rủi ro với người mua
Rủi ro thứ nhất: mua ở đỉnh do chương trình tạo ra. Nếu một phần mức giá đến từ nhu cầu cư trú, thì khi chương trình đóng hoặc siết, phần đó biến mất. Người mua trước đó giữ được tư cách nhưng có thể không giữ được giá.
Rủi ro thứ hai: không thanh khoản đúng lúc cần bán. Chương trình yêu cầu giữ tài sản nhiều năm. Hết thời gian bắt buộc giữ, người mua muốn bán — nhưng nếu chương trình đã đóng, tập người mua tiềm năng đã nhỏ hơn nhiều.
Rủi ro thứ ba: ràng buộc mới làm mất phương án hoàn vốn. Lệnh cấm Airbnb của Hy Lạp là ví dụ rõ. Người mua tính cho thuê ngắn hạn để bù chi phí giữ tài sản giờ mất phương án đó, và cho thuê dài hạn thường cho lợi suất thấp hơn nhiều.
Điều này không có nghĩa là không nên mua
Có hai câu hỏi tách biệt, và trộn hai câu này là nguồn của phần lớn quyết định tệ:
Câu một: tấm thẻ cư trú có giá trị với gia đình tôi không? Học phí đại học, y tế, quyền đi lại, chỗ đặt chân dự phòng — những thứ này có giá trị thật và không phụ thuộc vào giá bất động sản.
Câu hai: bất động sản này có phải khoản đầu tư tốt không?
Nếu câu một là có và anh chị xem khoản tiền đó chủ yếu là chi phí để có tư cách cư trú — chấp nhận được cả khi giá không tăng — thì quyết định đứng vững.
Nếu quyết định dựa vào giả định giá sẽ tăng, thì đó là quyết định đầu tư bất động sản ở một thị trường nước ngoài mà anh chị không sống, không nắm địa phương, và mức giá đang chịu ảnh hưởng từ một chính sách có thể đổi.
Cách thẩm định thực tế
So sánh với thị trường ngoài chương trình. Tra giá các bất động sản tương tự dưới ngưỡng chương trình ở cùng khu vực. Chênh lệch giữa hai mức cho biết phần giá đến từ nhu cầu cư trú.
Xem lợi suất cho thuê dài hạn, không phải ngắn hạn. Ràng buộc có thể đổi; lợi suất dài hạn là con số thận trọng hơn.
Hỏi ai sẽ mua lại. Nếu câu trả lời chủ yếu là "người tiếp theo cần golden visa", thì thanh khoản của anh chị phụ thuộc vào chương trình còn tồn tại.
Cân nhắc tuyến không phải bất động sản. Nhiều chương trình có tuyến quỹ đầu tư hoặc trái phiếu chính phủ. Chúng có rủi ro riêng nhưng không chịu rủi ro tập trung vào một tài sản đơn lẻ ở thị trường bị chính sách chi phối.
Chúng tôi không bán bất động sản và không nhận hoa hồng từ dự án. Bài này liệt kê rủi ro thay vì liệt kê dự án, và đó là toàn bộ lý do.